Luego de los dramáticos y penosos sucesos del Edificio Málaga en la ciudad de Santa Cruz, es importante hacer algunas reflexiones jurídicas en el entorno de dichos hechos.
Independientemente de las pérdidas de seres humanos sufrida, como siempre después de toda tragedia, surgen las reflexiones legales, tanto por las acciones como por las omisiones de quienes intervinieron activa o pasivamente, directa e indirectamente.
Inicialmente se debe hacer notar que, cada día es más imperante la necesidad de la contratación corporativa que la personal, es decir que, la limitación de responsabilidades surge como un medio eficaz para evitar eventuales responsabilidades directas en contra del patrimonio de los inversionistas, aún más, cuando éstos no participan directamente de la construcción o, peor aún, cuando desconocen los aspectos técnicos de las construcciones.
En los últimos años han surgido algunos grupos empresariales que han optado por la contratación de una empresa constructora por parte de un empresario o grupo de empresarios financiadores, sin embargo, esta figura comúnmente usada, tiene una gran desventaja, y es que el empresario financiador queda desprotegido de eventuales demandas, sobre todo cuando los términos contractuales no se encuentran bien definidos con la empresa constructora, o peor aún cuando los términos legales de la relación no tienen las garantías necesarias, tanto para respaldo del inversionista, como para los futuros compradores de los inmuebles.
Esta desprotección queda en evidencia, cuando además el diseño legal planteado para toda la operación, implica una interacción entre el empresario y un pool de empresas y contratistas que serán los encargados del desarrollo de la obra en diferentes etapas y, por tanto, con responsabilidades limitadas a lo puntualmente realizado, a partir del dinámico juego en cascada, entre responsabilidad de medios y de resultados, empresario – empresa constructora – trabajador.
A partir de lo señalado, resultaría lógico que todo aquel que pretenda realizar una inversión importante, tome las medidas legales de seguridad necesarias, sin embargo esto no siempre es así. Normalmente, el negocio inmobiliario tiene dos puntos de partida muy asentados en el empresariado, primero, evitar los más que se pueda el pago de impuestos y, segundo, obtener la mayor rentabilidad posible en las ventas, con lo cual todo el diseño legal debe responder a estos puntos, olvidándose de otros elementos importantes e incluso gravitantes, que a partir del caso Málaga quedan en evidencia, y es el de la responsabilidad extracontractual y contractual del empresariado, constructores y trabajadores.
¿Será posible limitar la responsabilidad extracontractual del empresariado inversor?, o más aún, ¿será posible evitar la responsabilidad extracontractual de los inversores a partir de la contratación con los ejecutores?, la respuesta es simplemente si, no obstante ello, se requiere hilvanar con mucha precisión todos los aspectos que vincularán a las partes, incluyendo la parte laboral o de dependencia eventual. Esquemas como contratos pre-elaborados, no son una buena práctica en este rubro, pues se corre el riesgo de estandarizar operaciones, cuando no necesariamente es así. Lo mismo ocurre con la obtención de documentos como certificaciones o autorizaciones, tanto de la Alcaldía como de Derechos Reales, Colegio de Arquitectos, etc., que algunos empresarios o empresas asumen como simplemente un trámite, al cual se le resta la importancia que merece, ignorando que sobre la base y legalidad de dichos documentos se constituye una serie de efectos legales para las partes, que incluso podrían ser determinantes para establecer la legalidad de toda la operación.
Si bien es cierto que en muchos casos los esquemas o diseños legales pueden ser muy similares, la inclusión de alguna variante en cualquier término, podría implicar una desfiguración absoluta del sentido del contrato, provocando catastróficos efectos legales. Enormes edificaciones han quedado paralizadas durante muchos años, precisamente porque algún documento no tenía los elementos necesarios de validez o, porque su obtención fue observada e incluso, porque no cumple con algún requisito, son ejemplos del día a día, que atañen a la importancia de llevar un control de legalidad documental, que evidentemente lleva su tiempo la mayoría de las veces, pero que es preferible asumirlo como parte del proyecto, que apurarlos y obtener documentos con más defectos que virtudes.
En esta misma línea, el diseño legal no sólo debe contemplar una correcta planificación contractual, sino además incluir una auditoría documental en relación a todos los contratos, licencias, Testimonios, folios, Seguros, Catastros, planos, etc., que implica una construcción, documentos que por mala práctica son llevados y obtenidos por tramitadores, con escasos o nulos conocimientos legales. Este aspecto es crucial en la contratación inmobiliaria, pues serán los cimientos sobre los cuales se construye toda la vinculariedad, y sin los cuales por más de que se tengan contratos excepcionalmente bien elaborados, éstos servirán poco o nada, pues los presupuestos documentales estarán viciados de nulidad e incluso podrían ser ilegales.
El edificio Málaga, colapsado físicamente, deberá exponer ahora sus cimientos legales, en una batalla donde los únicos ganadores serán quienes sabiamente recojan la experiencia ajena y la asuman como propia, tomando las previsiones que cada caso requiera.
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